À la recherche de l’hypothèque

La fin d’année fut très chargée. Après avoir passé du temps à faire des cartons, des travaux dans notre nouvelle maison, déménager et déballer les cartons, je retrouve enfin un peu de temps pour décrire le cheminement qui nous a permis de devenir propriétaire.

Après avoir trouvé et réservé la maison de nos rêves, nous avons cherché une hypothèque.

Pour rappel, voici les 3 conditions requises par les banques pour accepter un prêt:

• Apporter 20% de fonds propres dont au moins 10% en cash. Les autres 10% peuvent être mis en gage.
• Avoir une capacité d’emprunt pour supporter l’hypothèque de 33-35% (variable selon les établissements)
• Le prix d’achat du bien correspond à la réalité du marché

Les fonds propres

Pour commencer, résumons le prix de la maison et du budget travaux. Nous avons voulu rajouter à notre hypothèque une enveloppe suffisante afin de poser des panneaux photovoltaïques.

Prix de la maison	820000.-
enveloppe pour travaux	25000.-
Total à financer	845000.-

Je vais également vous présenter notre budget à disposition pour trouver cette hypothèque et payer les différents frais (qui sont très nombreux !).

	Mr	Mme
2e pilier	80000.-	20000.-
3e pilier	92000.-	0.-
Cash à disposition pour les frais	50000.-	0.-
Revenu brut du couple		142000.-

Pour réserver la maison, l’agent immobilier demande 10% cash à la signature chez le notaire (ou dans les 10 jours après la signature s’il faut libérer des fonds d’un 3e pilier). 820000*0,1 = 82000.-, on est bon avec mon 3e pilier. Il nous reste plus qu’à trouver un établissement pour l’hypothèque.

J’ai passé de nombreuses heures à réfléchir et à me documenter sur les hypothèques et comment je voyais le financement de notre hypothèque. Afin de ne pas impacter ma retraite ni celle de ma compagne, je ne voulais pas, ou très peu, retirer de fonds de nos 2e pilier. Pour rappel il faut amener 20% de fonds propre dont 10% cash. Ces fonds peuvent venir d’un 3e pilier, 2e pilier ou de cash. Pour le 2e et 3e pilier on peut soit faire un retrait (et payer des impôts) soit les mettre en gage (ce qu’on appelle également le nantissement). Les 2 solutions ont leurs avantages. J’avais constitué mon 3e pilier pour l’achat d’un bien immobilier, donc sans hésitation j’ai choisi de le retirer. Pour le 2e pilier, ma caisse de pension me permet de retirer une partie et de nantir une autre. Attention, toutes les caisses ne le permettent pas ! J’ai donc choisi cette option. Le 2e pilier de Mme étant déjà pas très élevé, on a choisi de le mettre en gage. L’article de VZ explique bien la différence et les avantages de chacune des solutions entre le retrait et le nantissement .

J’ai donc établi le plan suivant:

		Cash	Nantissement
Montant à financer	845000.-
Apport 3a		92000.-
Retrait LPP Mr.		30000.-
Nantissement LPP Mr.			50000.-
Nantissement LPP Mme			20000.-
Montant de l’emprunt: (845 – 92 – 30)	723000.-

Pourquoi est-ce que je ne mets pas entièrement en nantissement mon 2e pilier ? Pour plusieurs raisons:

• ça nous permet de diminuer la dette et indirectement nos coûts mensuels
• ça diminue nos capacités financières et nous permet de financer les panneaux photovoltaïques
• En retirant cette « petite » somme, mon capital à la retraite n’est que peu impacté car les 50000.- restant vont continuer à travailler

Notre capacité d’emprunt

Nous voulons donc emprunter CHF 723000.- avec un revenu du couple estimé à 142000.-.
Les établissements bancaires demandent d’amortir le 1/3 de la maison après 15 ans. On sépare en 2 hypothèques. Une hypothèque de premier rang qu’on est pas obligé de rembourser et une 2e à amortir dans les 15 ans suivant l’emprunt (ou avant l’âge de la retraite).
Dans notre cas on aurait donc:

prix d’achat avec travaux	845000.-
apport cash	122000.-
montant de l’emprunt	723000.-
Hypothèque 1er rang (845000 * 0,66)	557700.-
Hypothèque 2e rang à amortir dans les 15 ans (723000 – 557700)	165300.-

Pour faire le calcul de la capacité d’emprunt, les banques prennent en compte les paramètres suivants :

• Elles utilisent un taux hypothécaire théorique de 5%
• 1% du prix d’achat pour les charges et l’entretien
• 1% de l’ensemble de la dette pour l’amortissement du 2e rang

La somme de tous ces paramètres nous donne le pourcentage requis pour la capacité d’emprunt (ou si on retourne la formule, le revenu minimum requis pour accéder à l’hypothèque).

Voici donc notre capacité financière:

amortissement 1% de la dette (723000 * 0,01)	7230.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat (845000 * 0,01)	8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5% (733000 * 0,05)	36650.-
Paiement annuel théorique	52330.-
Revenu annuel	142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt: (52330 / 142000) * 100	36,8%

On le voit, notre capacité d’emprunt ne rentre pas dans les clous de la plupart des établissements, On aurait cependant plusieurs leviers pour augmenter celle-ci:

• Retirer une somme plus grosse de nos 2e pilier pour diminuer la dette
• Abandonner les 25000.- pour la construction des panneaux photovoltaïques.

En résumé dans un tableau l’impact sur notre capacité en retirant une plus grande partie de nos 2e pilier:

Somme retirée du 2e pilier	retrait de 30k	retrait de 80k	retrait de 100k
amortissement 1% de la dette	7230.-	6730.-	6530.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat	8450.-	8450.-	8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5%	36650.-	33650.-	32650.-
Paiement annuel théorique	52330.-	48830.-	32650.-
Revenu annuel	142000.-	142000.-	142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt:	36,8%	34,3%	33,5%

Cependant avant d’actionner ces leviers, on espère trouver un établissement qui nous accorde une hypothèque selon le premier plan proposé. Le retrait plus élevé de la caisse de pension implique aussi de payer plus d’impôts. Il est bon de savoir que lorsque vous remboursez cet argent à votre caisse, vous pouvez demander à récupérer l’impôt payé !

MoneyPark et la cousine

J’ai été accompagné par MoneyPark pour cette réflexion. Comme MoneyPark m’a également permis de valider que nous pouvions nous permettre l’achat de la maison avec notre budget, je les ai donc mandaté pour trouver une hypothèque. Petite astuce, en passant par neon, les frais sont réduits de moitié, je payerai donc 490.- au lieu de 980.-. Sur le moment je me dis que MoneyPark peut potentiellement me faire économiser plusieurs milliers de francs. Et payer pour un service qu’ils offrent ne me semble pas délirant.

La cousine de Mme travaillant dans l’immobilier en Valais, nous lui faisons également savoir que nous cherchons une hypothèque. Et comme je n’aime pas tout mettre mes oeufs dans le même panier, elle va aussi se charger de nous trouver une hypothèque.

Avant de continuer, je précise que j’ai bien lu les conditions de MoneyPark qui sont les suivantes:

Si l’une (ou plusieurs) des offres des partenaires hypothécaires sélectionnées, négociées et proposées par MoneyPark propose de meilleures conditions au client que les possibles offres déjà obtenues par celui-ci au moment du rendez-vous décisionnel, pour une hypothèque ayant la même stratégie et les mêmes caractéristiques, le client s’engage à conclure un contrat avec l’un des partenaires hypothécaires proposés par MoneyPark.

Si aucun contrat n’est conclu entre le client et un partenaire hypothécaire proposé par MoneyPark, bien que l’offre (s) du (des) partenaire (s) de financement proposé (s) par MoneyPark soit / soient plus avantageuse (s) pour le client, le client devra s’acquitter de la somme forfaitaire de CHF 2500 à titre compensatoire des charges administratives.

En toute transparence, je préviens MoneyPark qu’un de mes contacts recherche également une hypothèque et vice-versa.

Commence alors la récolte de documents pour les banques et l’attente de savoir si nous allons avoir une hypothèque et quel sera le taux. Si jamais tu cherches une maison, tu peux préparer les documents suivants:

• Attestions des poursuites
• Pièce d’identité
• Déclarations d’impôts
• Relevé de fortune
• Relevé de fortune de ton/tes 3e piliers
• Certificat du 2e pilier
• Police d’assurance décès
• Contrat de leasing
• 3 dernières fiches de salaire
• Certificat d’allocations familiales
• Certificat d’état civil

Bref, plein de documents et pour certain il faut payer pour les obtenir. Je reviendrai sur l’ensemble des frais qu’on a eu dans notre achat dans un autre article.

Commence ensuite l’attente des offres. Je ne vous le cache pas, avec une certaine tension. On a vraiment eu le coup de coeur pour la maison et on aimerait pas qu’elle nous passe sous le nez.

Les offres

Après quelques jours, je reçois un mail de ma conseillère chez MoneyPark. Soulagement, on a une offre !

Prix d’achat avec travaux	845000.-
Valeur retenue de la maison	826000.-
Retrait 3a	92000.-
Apport cash	10000.-
Retrait LPP	20000.-
Prêt hypothécaire	723000.-
Taux fixe 10 ans	1,11%
Amortissement annuel demandé	11900.-
Frais de dossier	500.-

La banque demande également le déplacement de nos comptes salaires dans leur établissement. Elle demande également de garantir via des assurances vie ou risque pur les nantissements. Soit une risque pur avec une garantie de 20’000 (qu’on devra conclure car elle n’a aucune assurance) pour Mme et une de 50000 pour moi (qui est couverte par ma risque pur déjà en place). Il y a cependant un point qui me titille. La valeur de la maison retenue est de 826000.- avec les panneaux photovoltaïques. Cette valeur plus faible à pour effet d’augmenter l’amortissement annuel demandé.

Valeur retenue	826000.-
Hypothèque total	723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)	545160.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -545160)	177840.-
Amortissement annuel (177840 / 15)	11856.- (arrondi à 11900.- dans l’offre)

On a une offre, mais une seule pour l’instant. J’attendais de MoneyPark plusieurs offres ou des propositions de remaniement du financement pour avoir plusieurs offres (notre capacité d’emprunt étant un point bloquant pour de nombreux établissements), mais, on en restera là.

Autre point qui me titille, le taux d’intérêt. 1,11%. Vous ne trouvez pas ça étrange ce 0,01% de différence avec un taux à 1,10% ? Ce n’est qu’une hypothèse, mais on dirait la marge que se ferait MoneyPark si je conclus avec eux. Déplacer nos comptes salaires ne serait pas un frein, mais j’ai clairement envie d’éviter de changer. Mine de rien, ça nous rajouterait 6.- francs par mois de frais.
J’attends avec impatience l’offre de la cousine. Elle travaille en Valais dans l’immobilier et a des contacts directs dans les banques.

Et l’offre de la cousine fini par arriver. J’ai le coeur qui bat la chamade en ouvrant son mail et je ne serai pas déçu:

Prix d’achat avec travaux	845000.-
Valeur retenue de la maison	845000.-
Retrait 3a	92000.-
Apport cash	0.-
Retrait LPP	30000.-
Prêt hypothécaire	723000.-
Taux fixe 10 ans	1,05%
Amortissement annuel demandé	11020.-
Frais de dossier	250.-

Il n’y a pas photo. Son offre est meilleure et de loin. Frais de dossier 2x moins cher, taux de 1,05% et aucune obligation de déplacer nos comptes salaires dans l’établissement. Elle demande aussi une couverture identique que MoneyPark pour les 2 nantissements LPP. Et, surprise, il s’agit de le même banque que l’offre de MoneyPark. La valeur retenue de la maison est le prix d’achat + le prix des panneaux photovoltaïques, soit 845000.-. Ce qui nous donne comme amortissement annuel:

Valeur retenue	845000.-
Hypothèque total	723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)	557700.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -557700)	165300.-
Amortissement annuel (165300 / 15)	11020.-

La valeur retenue plus élevée nous permet d’avoir moins à amortir. Une différence de 880.- (ou 73.-/mois).

Si on compare en mettant tous les coûts mensuels:

	Offre MoneyPark	Offre Cousine	Différence mensuelle
Prix d’achat avec travaux	845000.-	845000.-
Valeur retenue	826000.-	845000.-
Hypothèque 1er rang	545160.-	557700.-
Hypothèque 2e rang	177840.-	165300.-
Amortissement annuel	11900.-	11020.-
Amortissement mensuel (amortissement annuel /12)	991,66	918,33	73,33
Intérêts annuels	8025	7591,5
Intérêts mensuels (intérêts annuels/12)	668,78	632,62	36,15
Total différence mensuelle			109,5

On le voit, l’impact mensuel des offres est conséquent. L’avantage de l’offre de MoneyPark est un amortissement plus élevé après 15ans et donc une dette plus faible.

Autre différence, le coût total sur 10 ans des 2 offres. Pour comparer on prendra en compte un amortissement indirect avec une dette qui reste constante.

	MoneyPark	Cousine	Différence
Intérêts après 10 ans	80250.-	75915.-	4335.-
Frais de dossier (unique)	500.-	250.-	250.-
Différence après 10 ans			4585.-

Plus de 4500.- de différence sur les frais et intérêts après 10 ans. C’est une jolie somme. Si cette somme était placée, annuellement, la différence serait encore plus élevée.

Je n’hésite pas longtemps et je préviens MoneyPark que je ne partirai pas avec eux mais que je prendrai l’autre offre qui est meilleure.

Ça se concrétise. On a une offre d’hypothèque noire sur blanc qu’on a acceptée. Il nous reste à mettre en place un plan d’amortissement. J’en parlerai dans un prochain article en détails. On s’approche de la conclusion de l’achat de notre maison. On va encore devoir trouver un notaire et signer un nombre incalculable de documents. Sur le papier, ça à l’air simple, mais dans les faits c’est beaucoup de stress et de réflexions. Durant ces 2 semaines de recherches d’hypothèques, j’ai peu dormi. Si vous êtes à la recherche d’une hypothèque, je vous conseille de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier. Si vous avez un contact local qui connait les banques et le marché immobilier, il sera certainement meilleur que MoneyPark ou autre service de recherche d’hypothèques. Ma relation avec MoneyPark s’est dégradée après leur avoir annoncé que je ne prenais pas leur offre. Là aussi, j’en parlerai plus dans un autre article. Une partie de l’histoire est déjà sur le blog de Mustachian.