Le plan d’amortissement

Avant de partir à la recherche de l’hypothèque, j’avais déjà bien réfléchi à mon plan d’amortissement. 

En Suisse la plupart des établissements bancaires demandent d’amortir le tiers de la valeur retenue du bien avec travaux après 15 ans ou avant l’âge de la retraite. La nuance du prix retenu est importante car elle influence l’amortissement demandé et donc indirectement le coût mensuel.
L’amortissement consiste à réduire sa dette. En reprenant les valeurs retenues pour notre hypothèque, on arrive à un amortissement de 165300.- en 15 ans. 

Prix d’achat avec travaux845000.-
Montant de l’hypothèque723000.-
2/3 du prix d’achat557700.-
Montant à amortir (hypothèque – 2/3)165300.-
Montant à amortir par an (165300/15)11020.-
Montant à amortir par mois (arrondi)920.-

Il y a 2 manières d’amortir la dette, directe ou indirecte. On peut combiner les 2 pour faire son plan d’amortissement.

Un amortissement direct consiste à rembourser la dette chaque année.

  • L’avantage est de diminuer les intérêts payés à la banque.
  • On se protège en cas d’augmentation des taux lorsqu’on renégociera l’hypothèque après les 10ans. Si les taux sont montés, c’est tout ça d’intérêts de moins à payer.
  • A l’inverse, les  interêts déduits des impôts diminuent. 

Un amortissement indirect consiste à placer l’argent sur un 3ème pilier. On pourra ensuite retirer cette somme au moment de la retraite ou tous les 5 ans pour amortir la dette.

  • On continue de déduire la totalité de la dette aux impôts.
  • La somme versée sur le 3ème pilier est également déductible des impôts.
  • Certains établissements permettent de placer ce 3ème pilier dans des fonds de placement.

Notre plan

Après de nombreuses heures de réflexion, on a voulu faire le plan suivant (on a arrondi de 11020 à 11200.-):

Amortissement indirect 3ème pilier 3a M.3000.-
Amortissement indirect 3ème pilier 3a Mme3000.-
Amortissement direct5200.-

C’est la partie intéressante de l’achat immobilier car il s’agit d’une sorte d’épargne. On se paye le loyer, contrairement aux intérêts qui vont à la banque. L’amortissement ne va pas bouger jusqu’à ce qu’on renégocie notre hypothèque dans ~10ans. On peut donc projeter un coût mensuel comme un loyer :

Indirect 3a Mr (3000/12)250.-
Indirect 3a Mme (3000/12250.-
Direct (5200/12)434.-
Coût mensuel934.-

Notre banque prélève l’amortissement direct, soit 5200.- à la fin de l’année et nos comptes 3a indirects doivent contenir la totalité de la somme le 31.12, soit 2x 3000.-. Aucune obligation de payer mensuellement. Je reste cependant partisan d’une bonne rigueur financière et de mettre en place des ordres permanents pour s’éviter des mauvaises surprises.

Pourquoi ce choix ? 

Lorsque nous avons conclu l’hypothèque, le 3ème pilier 3a bancaire proposé nous permettait de placer l’argent du 3a à hauteur de 35% dans un fonds. 35% c’est mieux que rien. La perspective de placement est au minimum 10 ans, donc on espère avoir un certain rendement. 

Mme a uniquement un 3a ou elle investit peu (elle a un petit revenu). Les intérêts obtenus avec ce plan iront dans sa poche au moment de la retraite.

On a ensuite volontairement pas mis l’ensemble de l’amortissement en indirect afin de garder de la marge pour investir dans nos 3a bancaires chez Viac qui peuvent être investi de manière beaucoup plus agressive. Avec ce plan, on peut donc investir chaque année 3883.- sur chacun de nos comptes. Je n’ai pas fait le calcul, mais la somme gagnée avec les intérêts chez Viac devrait largement compenser l’augmentation des impôts relative à la diminution de la dette par le bied de l’amortissement direct.

C’est important d’arriver avec un plan lorsque vous cherchez votre hypothèque. Lors de nos discussions avec MoneyPark, ils ont fortement insisté pour qu’on fasse des 3a mixtes. Comme mentionné dans un précédent article, il est préférable et plus rentable de faire une assurance décès risque pur et un 3a bancaire qui sera investi en bourse. 

A l’heure ou j’écris ces lignes, Viac s’est lancé dans les assurances décès risque pur (avec des très bons prix) et dans les hypothèques. Les taux proposés semblent un peu plus élevé, mais ils permettent d’investir à hauteur de 97% le 3a lié. De plus, si vous avez déjà un 3a chez Viac, vous n’avez pas à le retirer pour l’utiliser comme fonds propres ! C’est un énorme plus car la somme va continuer à travailler pour vous.

J’attends avec impatience la fin de mon hypothèque pour aller chercher une nouvelle hypothèque. Le marché aura certainement énormément bougé d’ici là grâce à la numérisation.

À la recherche de l’hypothèque

La fin d’année fut très chargée. Après avoir passé du temps à faire des cartons, des travaux dans notre nouvelle maison, déménager et déballer les cartons, je retrouve enfin un peu de temps pour décrire le cheminement qui nous a permis de devenir propriétaire.

Après avoir trouvé et réservé la maison de nos rêves, nous avons cherché une hypothèque.

Pour rappel, voici les 3 conditions requises par les banques pour accepter un prêt:

  • Apporter 20% de fonds propres dont au moins 10% en cash. Les autres 10% peuvent être mis en gage.
  • Avoir une capacité d’emprunt pour supporter l’hypothèque de 33-35% (variable selon les établissements)
  • Le prix d’achat du bien correspond à la réalité du marché

Les fonds propres

Pour commencer, résumons le prix de la maison et du budget travaux. Nous avons voulu rajouter à notre hypothèque une enveloppe suffisante afin de poser des panneaux photovoltaïques.

Prix de la maison820000.-
enveloppe pour travaux 25000.-
Total à financer845000.-

Je vais également vous présenter notre budget à disposition pour trouver cette hypothèque et payer les différents frais (qui sont très nombreux !).

MrMme
2e pilier80000.-20000.-
3e pilier92000.-0.-
Cash à disposition pour les frais50000.-0.-
Revenu brut du couple 142000.-

Pour réserver la maison, l’agent immobilier demande 10% cash à la signature chez le notaire (ou dans les 10 jours après la signature s’il faut libérer des fonds d’un 3e pilier). 820000*0,1 = 82000.-, on est bon avec mon 3e pilier. Il nous reste plus qu’à trouver un établissement pour l’hypothèque.

J’ai passé de nombreuses heures à réfléchir et à me documenter sur les hypothèques et comment je voyais le financement de notre hypothèque. Afin de ne pas impacter ma retraite ni celle de ma compagne, je ne voulais pas, ou très peu, retirer de fonds de nos 2e pilier. Pour rappel il faut amener 20% de fonds propre dont 10% cash. Ces fonds peuvent venir d’un 3e pilier, 2e pilier ou de cash. Pour le 2e et 3e pilier on peut soit faire un retrait (et payer des impôts) soit les mettre en gage (ce qu’on appelle également le nantissement). Les 2 solutions ont leurs avantages. J’avais constitué mon 3e pilier pour l’achat d’un bien immobilier, donc sans hésitation j’ai choisi de le retirer. Pour le 2e pilier, ma caisse de pension me permet de retirer une partie et de nantir une autre. Attention, toutes les caisses ne le permettent pas ! J’ai donc choisi cette option. Le 2e pilier de Mme étant déjà pas très élevé, on a choisi de le mettre en gage. L’article de VZ explique bien la différence et les avantages de chacune des solutions entre le retrait et le nantissement .

J’ai donc établi le plan suivant:

CashNantissement
Montant à financer845000.-
Apport 3a92000.-
Retrait LPP Mr.30000.-
Nantissement LPP Mr.50000.-
Nantissement LPP Mme20000.-
Montant de l’emprunt: (845 – 92 – 30)723000.-
Le plan de financement qu’on aimerait obtenir

Pourquoi est-ce que je ne mets pas entièrement en nantissement mon 2e pilier ? Pour plusieurs raisons:

  • ça nous permet de diminuer la dette et indirectement nos coûts mensuels
  • ça diminue nos capacités financières et nous permet de financer les panneaux photovoltaïques
  • En retirant cette « petite » somme, mon capital à la retraite n’est que peu impacté car les 50000.- restant vont continuer à travailler

Notre capacité d’emprunt

Nous voulons donc emprunter CHF 723000.- avec un revenu du couple estimé à 142000.-.
Les établissements bancaires demandent d’amortir le 1/3 de la maison après 15 ans. On sépare en 2 hypothèques. Une hypothèque de premier rang qu’on est pas obligé de rembourser et une 2e à amortir dans les 15 ans suivant l’emprunt (ou avant l’âge de la retraite).
Dans notre cas on aurait donc:

prix d’achat avec travaux845000.-
apport cash122000.-
montant de l’emprunt723000.-
Hypothèque 1er rang (845000 * 0,66)557700.-
Hypothèque 2e rang à amortir dans les 15 ans (723000 – 557700)165300.-

Pour faire le calcul de la capacité d’emprunt, les banques prennent en compte les paramètres suivants :

  • Elles utilisent un taux hypothécaire théorique de 5%
  • 1% du prix d’achat pour les charges et l’entretien
  • 1% de l’ensemble de la dette pour l’amortissement du 2e rang

La somme de tous ces paramètres nous donne le pourcentage requis pour la capacité d’emprunt (ou si on retourne la formule, le revenu minimum requis pour accéder à l’hypothèque).

Voici donc notre capacité financière:

amortissement 1% de la dette (723000 * 0,01)7230.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat (845000 * 0,01)8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5% (733000 * 0,05)36650.-
Paiement annuel théorique52330.-
Revenu annuel142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt: (52330 / 142000) * 10036,8%

On le voit, notre capacité d’emprunt ne rentre pas dans les clous de la plupart des établissements, On aurait cependant plusieurs leviers pour augmenter celle-ci:

  • Retirer une somme plus grosse de nos 2e pilier pour diminuer la dette
  • Abandonner les 25000.- pour la construction des panneaux photovoltaïques.

En résumé dans un tableau l’impact sur notre capacité en retirant une plus grande partie de nos 2e pilier:

Somme retirée du 2e pilierretrait de 30kretrait de 80kretrait de 100k
amortissement 1% de la dette7230.-6730.-6530.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat8450.-8450.-8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5%36650.-33650.-32650.-
Paiement annuel théorique52330.-48830.-32650.-
Revenu annuel142000.-142000.-142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt:36,8%34,3%33,5%

Cependant avant d’actionner ces leviers, on espère trouver un établissement qui nous accorde une hypothèque selon le premier plan proposé. Le retrait plus élevé de la caisse de pension implique aussi de payer plus d’impôts. Il est bon de savoir que lorsque vous remboursez cet argent à votre caisse, vous pouvez demander à récupérer l’impôt payé !

MoneyPark et la cousine

J’ai été accompagné par MoneyPark pour cette réflexion. Comme MoneyPark m’a également permis de valider que nous pouvions nous permettre l’achat de la maison avec notre budget, je les ai donc mandaté pour trouver une hypothèque. Petite astuce, en passant par neon, les frais sont réduits de moitié, je payerai donc 490.- au lieu de 980.-. Sur le moment je me dis que MoneyPark peut potentiellement me faire économiser plusieurs milliers de francs. Et payer pour un service qu’ils offrent ne me semble pas délirant.

La cousine de Mme travaillant dans l’immobilier en Valais, nous lui faisons également savoir que nous cherchons une hypothèque. Et comme je n’aime pas tout mettre mes oeufs dans le même panier, elle va aussi se charger de nous trouver une hypothèque.

Avant de continuer, je précise que j’ai bien lu les conditions de MoneyPark qui sont les suivantes:

Si l’une (ou plusieurs) des offres des partenaires hypothécaires sélectionnées, négociées et proposées par MoneyPark propose de meilleures conditions au client que les possibles offres déjà obtenues par celui-ci au moment du rendez-vous décisionnel, pour une hypothèque ayant la même stratégie et les mêmes caractéristiques, le client s’engage à conclure un contrat avec l’un des partenaires hypothécaires proposés par MoneyPark.

Si aucun contrat n’est conclu entre le client et un partenaire hypothécaire proposé par MoneyPark, bien que l’offre (s) du (des) partenaire (s) de financement proposé (s) par MoneyPark soit / soient plus avantageuse (s) pour le client, le client devra s’acquitter de la somme forfaitaire de CHF 2500 à titre compensatoire des charges administratives.

En toute transparence, je préviens MoneyPark qu’un de mes contacts recherche également une hypothèque et vice-versa.

Commence alors la récolte de documents pour les banques et l’attente de savoir si nous allons avoir une hypothèque et quel sera le taux. Si jamais tu cherches une maison, tu peux préparer les documents suivants:

  • Attestions des poursuites
  • Pièce d’identité
  • Déclarations d’impôts
  • Relevé de fortune
  • Relevé de fortune de ton/tes 3e piliers
  • Certificat du 2e pilier
  • Police d’assurance décès
  • Contrat de leasing
  • 3 dernières fiches de salaire
  • Certificat d’allocations familiales
  • Certificat d’état civil

Bref, plein de documents et pour certain il faut payer pour les obtenir. Je reviendrai sur l’ensemble des frais qu’on a eu dans notre achat dans un autre article.

Commence ensuite l’attente des offres. Je ne vous le cache pas, avec une certaine tension. On a vraiment eu le coup de coeur pour la maison et on aimerait pas qu’elle nous passe sous le nez.

Les offres

Après quelques jours, je reçois un mail de ma conseillère chez MoneyPark. Soulagement, on a une offre !

Prix d’achat avec travaux845000.-
Valeur retenue de la maison826000.-
Retrait 3a92000.-
Apport cash 10000.-
Retrait LPP20000.-
Prêt hypothécaire 723000.-
Taux fixe 10 ans1,11%
Amortissement annuel demandé11900.-
Frais de dossier500.-
L’offre de MoneyPark

La banque demande également le déplacement de nos comptes salaires dans leur établissement. Elle demande également de garantir via des assurances vie ou risque pur les nantissements. Soit une risque pur avec une garantie de 20’000 (qu’on devra conclure car elle n’a aucune assurance) pour Mme et une de 50000 pour moi (qui est couverte par ma risque pur déjà en place). Il y a cependant un point qui me titille. La valeur de la maison retenue est de 826000.- avec les panneaux photovoltaïques. Cette valeur plus faible à pour effet d’augmenter l’amortissement annuel demandé.

Valeur retenue826000.-
Hypothèque total723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)545160.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -545160)177840.-
Amortissement annuel (177840 / 15)11856.- (arrondi à 11900.- dans l’offre)
Calcul de l’amortissement annuel avec l’offre de MoneyPark

On a une offre, mais une seule pour l’instant. J’attendais de MoneyPark plusieurs offres ou des propositions de remaniement du financement pour avoir plusieurs offres (notre capacité d’emprunt étant un point bloquant pour de nombreux établissements), mais, on en restera là.

Autre point qui me titille, le taux d’intérêt. 1,11%. Vous ne trouvez pas ça étrange ce 0,01% de différence avec un taux à 1,10% ? Ce n’est qu’une hypothèse, mais on dirait la marge que se ferait MoneyPark si je conclus avec eux. Déplacer nos comptes salaires ne serait pas un frein, mais j’ai clairement envie d’éviter de changer. Mine de rien, ça nous rajouterait 6.- francs par mois de frais.
J’attends avec impatience l’offre de la cousine. Elle travaille en Valais dans l’immobilier et a des contacts directs dans les banques.

Et l’offre de la cousine fini par arriver. J’ai le coeur qui bat la chamade en ouvrant son mail et je ne serai pas déçu:

Prix d’achat avec travaux845000.-
Valeur retenue de la maison845000.-
Retrait 3a92000.-
Apport cash 0.-
Retrait LPP30000.-
Prêt hypothécaire 723000.-
Taux fixe 10 ans1,05%
Amortissement annuel demandé11020.-
Frais de dossier250.-
L’offre de la cousine

Il n’y a pas photo. Son offre est meilleure et de loin. Frais de dossier 2x moins cher, taux de 1,05% et aucune obligation de déplacer nos comptes salaires dans l’établissement. Elle demande aussi une couverture identique que MoneyPark pour les 2 nantissements LPP. Et, surprise, il s’agit de le même banque que l’offre de MoneyPark. La valeur retenue de la maison est le prix d’achat + le prix des panneaux photovoltaïques, soit 845000.-. Ce qui nous donne comme amortissement annuel:

Valeur retenue 845000.-
Hypothèque total723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)557700.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -557700)165300.-
Amortissement annuel (165300 / 15)11020.-
Calcul de l’amortissement annuel avec l’offre de la cousine

La valeur retenue plus élevée nous permet d’avoir moins à amortir. Une différence de 880.- (ou 73.-/mois).

Si on compare en mettant tous les coûts mensuels:

Offre MoneyParkOffre CousineDifférence mensuelle
Prix d’achat avec travaux845000.-845000.-
Valeur retenue826000.-845000.-
Hypothèque 1er rang545160.-557700.-
Hypothèque 2e rang177840.-165300.-
Amortissement annuel11900.-11020.-
Amortissement mensuel (amortissement annuel /12)991,66918,3373,33
Intérêts annuels80257591,5
Intérêts mensuels (intérêts annuels/12)668,78632,6236,15
Total différence mensuelle109,5

On le voit, l’impact mensuel des offres est conséquent. L’avantage de l’offre de MoneyPark est un amortissement plus élevé après 15ans et donc une dette plus faible.

Autre différence, le coût total sur 10 ans des 2 offres. Pour comparer on prendra en compte un amortissement indirect avec une dette qui reste constante.

MoneyPark CousineDifférence
Intérêts après 10 ans80250.-75915.-4335.-
Frais de dossier (unique)500.-250.-250.-
Différence après 10 ans4585.-
Différence de coûts entre les 2 hypothèques

Plus de 4500.- de différence sur les frais et intérêts après 10 ans. C’est une jolie somme. Si cette somme était placée, annuellement, la différence serait encore plus élevée.

Je n’hésite pas longtemps et je préviens MoneyPark que je ne partirai pas avec eux mais que je prendrai l’autre offre qui est meilleure.

Ça se concrétise. On a une offre d’hypothèque noire sur blanc qu’on a acceptée. Il nous reste à mettre en place un plan d’amortissement. J’en parlerai dans un prochain article en détails. On s’approche de la conclusion de l’achat de notre maison. On va encore devoir trouver un notaire et signer un nombre incalculable de documents. Sur le papier, ça à l’air simple, mais dans les faits c’est beaucoup de stress et de réflexions. Durant ces 2 semaines de recherches d’hypothèques, j’ai peu dormi. Si vous êtes à la recherche d’une hypothèque, je vous conseille de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier. Si vous avez un contact local qui connait les banques et le marché immobilier, il sera certainement meilleur que MoneyPark ou autre service de recherche d’hypothèques. Ma relation avec MoneyPark s’est dégradée après leur avoir annoncé que je ne prenais pas leur offre. Là aussi, j’en parlerai plus dans un autre article. Une partie de l’histoire est déjà sur le blog de Mustachian.

Mon retour d’expérience avec MoneyPark sur Mustachian

Avec l’achat de la maison, le déménagement et une fin d’année chargée au travail, je n’ai eu que peu de temps pour écrire sur ce blog.
J’ai pris le temps de partager mon expérience avec MoneyPark sur Mustachian. J’ai un article en préparation où je vais détailler l’ensemble de mon cheminement pour trouver mon hypothèque ainsi que mon plan d’amortissement.
Mustachian compile plusieurs avis sur MoneyPark, l’article vaut le détour si vous penser passer par MoneyPark pour trouver une hypothèque.

A tout bientôt

Champagne 🍾

C’est fait, on a signé pour une maison ! Tout est allé très vite entre le moment où on l’a visitée et notre décision. On a eu un coup de coeur pour une maison qui coche tout ce qu’on cherchait.

Champagne après la signature chez le notaire

Visité à 17h, le lendemain on a appelé l’agent immobilier à 8h30 pour la réserver. On n’était pas les seuls à l’avoir visitée, mais les premiers à la réserver. L’agent nous confirme dans la soirée que c’est réservé et validé avec le propriétaire. On doit lui fournir une preuve de financement pour bloquer définitivement le bien. Je contacte MoneyPark (qui avait déjà analysé notre situation en février) pour me confirmer que la maison est bien dans notre budget. 24h d’attente pour avoir la confirmation. C’est rapide, mais terriblement long en même temps.

Ensuite, c’est parti pour la recherche d’une hypothèque et d’un plan de financement. J’ai passé quelques nuits blanches à réfléchir. J’en parlerai plus en détails dans d’autres articles dédiés et aussi de mon expérience avec MoneyPark. Je parlerai aussi des frais et de retrait LPP. On a aussi inclus dans l’hypothèque un budget pour construire des panneaux solaires photovoltaïques. J’en parlerai aussi dans un autre article.

Pour en dire un peu plus sur la maison, elle se compose comme suit:
Au rez-de-chaussée, 4 chambres dont 1 parentale avec dressing et salle de bain, 1 salle de bain, cave, buanderie, couvert pour voiture et local à vélo.
Au premier, grande pièce à vivre de 70m2 ainsi qu’un bureau et cellier, une véranda qui donne sur une terrasse qui surplombe le grand jardin d’environ 650m2. La maison est construite sur un terrain de 1000m2 avec une route privée pour y accéder.
En bref, elle a tout ce qu’on voulait et même un peu plus. Son prix: CHF 820’000.-

Nous serons officiellement propriétaire dès le 1er décembre. Quand je vois le stress que l’achat d’une maison engendre, je n’ose même pas imaginer la tension qu’il doit y avoir lors d’une nouvelle construction. Maintenant c’est parti pour l’emballage et la planification du déménagement.

Le premier projet

Je n’ai rien publié depuis un moment. Non par manque d’envie, mais plutôt par manque de contenu concret. L’été (enfin si on peut appeler ça un été) est passé et on a avancé dans notre projet.

On a visité quelques terrains. Le premier avec un projet tout prêt de maison mitoyenne et une superbe vue sur la plaine. Il n’y avait pas d’école à proximité. Junior aurait été obligé de prendre un bus. C’était rédhibitoire on a pas donné suite.

Ensuite on a trouvé un autre terrain a prix abordable, aussi avec une vue sur la plaine. Il fait ~640m2. Il y a une école à 5 min à pied, mais pas de transports publics. 4 bus par jour dont le dernier qui part de la plaine à 17h, c’est sérieusement limitant. On devrait donc acheter un second véhicule pour rejoindre une gare. Des coûts en plus tant pour le véhicule que pour le parking proche de la gare. Je n’envisage pas de faire le trajet maison <-> boulot en voiture.

Malgré tout, on décide d’avancer dans le projet et de voir ce qu’on pourrait construire sur ce terrain avec notre budget.
Pour rappel notre budget est d’environ CHF 800’000.- Le terrain est affiché à CHF 130’000.-, prix à discuter selon l’agent immobilier. Le terrain n’est pas équipé et il faut construire une route d’accès. Coût de la route: CHF 180’000.- à répartir entre les 3 terrains qui l’utilisent. C’est une estimation de 2018 qui va nous réserver des surprises…

Catalogues et architectes

On commence nos recherches sur internet et on commande plusieurs catalogues de maisons. On contacte également un architecte de la région pour faire une évaluation à la louche de ce qu’on pourrait faire. On l’appellera architecte Valais.

Différents catalogues pour la construction d’une maison

Le premier contact par téléphone est encourageant. Il semblerait qu’on arriverait à tout faire rentrer dans le budget. Pour rappel, on aimerait une grande pièce à vivre, 3 chambres et une annexe qui ferait chambre d’ami et salle de cinéma.

Malgré tout, ça reste assez vague et on contacte un autre architecte que la cousine (Une mega star) de Mme nous a recommandé. AAWI à Yverdon.

Il a été super professionnel et il nous a fourni une estimation aux petits oignons. Malgré tout une nouvelle incertitude se rajoute. L’estimation finale est à plus ou moins 20%. Il nous prévient également qu’en ce moment le prix des matériaux et leurs délais de livraisons sont très très incertains. Ci-après un extrait du devis de AAWI. Tous les chiffres sont cachés afin de respecter la clause de confidentialité entre AAWI et moi-même. Il est publié avec l’accord de AAWI.

Avec son devis, nous retournons vers notre premier contact, l’architecte Valais pour qu’il nous fournisse un devis équivalent. Lorsque celui-ci arrive, on constate que les frais d’architectes sont CHF 5000.- moins chers que AAWI.

On décide donc d’approfondir avec lui et d’avoir plus d’infos concernant le devis de la route. Celle-ci contiendra également tout le nécessaire pour la maison (eau, eaux usées, électricité etc.). On garde bien sûr le devis de AAWI sous la main car il est bien plus précis et on a un super feeling avec eux.

Nous sommes en pleine vacances d’été et beaucoup de monde est absent. On patiente jusqu’à recevoir la réponse. Dans le même temps on continue nos recherche de maisons ou terrains et on se demande si l’emplacement de ce terrain est vraiment bien pour nous.

La réponse est remplie d’avertissement dans tous les sens:

  • Le devis date de 2018, il faut compter sur une augmentation de 5% du prix. On rajoute ~CHF 3000.-
  • Le prix est entendu pour tous les terrassements et fouilles dans un terrain facilement exploitable à la pelle mécanique. Hors rocher. Sur le terrain on constate la présence de rochers. Il faudrait donc faire une étude de faisabilité avec des sondages. Pour enlever l’incertitude, il faut rajouter des coûts.

Pour l’instant , on n’a pas sorti d’argent de notre poche. Ce sont des premières approches. Si on continue, on devrait commencer à ouvrir le porte monnaie.

On arrête

Avec toutes ces incertitudes et les coûts qui s’envolent on décide d’arrêter sur ce projet. Notre première impression était plutôt dans le négatif lorsqu’on a visité ce terrain. Comme quoi la première impression est souvent la bonne.

Lorsque nous annonçons la nouvelle aux deux architectes, ils ont tous les deux été super compréhensifs et d’accord avec notre choix. AAWI nous a même dit que le choix était judicieux vu les incertitudes actuelles dans le domaine de la construction.

Si les deux architectes contactés lisent cet article, je tiens à les remercier infiniment. Ils ont tous les deux été très professionnels dans leur approche.

On continue bien sûr nos recherches et il se pourrait bien qu’elles deviennent fructueuses…

Interview au 19:30 du 26 juin 2021

J’ai eu la chance d’être interviewé pour le 19:30 par Philipe Lugassy de la RTS.
On a parlé 3ème pilier avec Viac, investissement avec Selma ou frais bancaire avec Neon.
Tu peux retrouver l’interview ci-dessous.

La dernière fois que j’ai vu mon banquier c’était pour lui annoncer que j’allais quitter sa banque.

Qui suis-je ?

J’approche gentiment de la quarantaine et vis actuellement dans la région de Neuchâtel avec ma compagne, mon fils et nos 2 chats. Après une formation d’ingénieur en informatique, j’ai travaillé dans 2 startups et actuellement j’oeuvre en tant que web developer dans une entreprise en Suisse Romande qui propose des bons plans.

Geek à mes heures perdues, je le suis, mais aussi passionné de tennis (Go Roger) et sports en tout genre (cyclisme, Formule 1 entre autres). Depuis quelque temps, je m’intéresse également à l’aspect financier du ménage et comment optimiser celui-ci. Mustachian est pour beaucoup dans cette nouvelle passion.

L’achat d’un bien immobilier est un projet de longue haleine. J’ai commencé à constituer les fonds propres depuis déjà un certain temps (via le 3ème pilier notamment) en vue de l’acquisition d’un bien. Ce projet devient gentiment mais sûrement réalisable.

Comme tu as pu le lire plus haut, je ne suis pas un professionnel de l’immobilier, ni un conseiller financier et encore moins un courtier en assurances. Ce blog a pour but de partager mes expériences, bonnes comme mauvaises, dans le chemin sineux qui mène à l’achat ou la construction d’un bien immobilier.

J’en profite pour remercier tous ceux qui me soutiennent et qui m’aident dans cette aventure, que ce soit le blog ou la construction/achat d’un bien immobilier.

Mes outils financiers

Pour économiser sur les frais bancaires, améliorer le rendement de mon 3ème pilier ou investir, j’utilise les services suivants:

  • Neon: Pour commander en ligne à l’étranger et ne pas avoir de frais
  • Mastercard Cumulus: La carte de crédit gratuite qui me permet d’avoir des point Cumulus en cashback
  • Swissquote: Pour mon portefeuille d’actions et d’ETF
  • Selma: Mon robo-advisor pour investir
  • Viac: Le meilleur 3ème pilier de Suisse
  • Postfinance: Compte courant et fonds de placement
  • Yuh: Le petit dernier pour investir à moindre frais

Neon

C’est le compagnon idéal pour commander en ligne à l’étranger. On profite du taux de référence de Mastercard interbancaire pour le change et pas d’autre frais cachés ou un pourcentage sur l’achat.
Apple pay est également disponible ainsi que les factures ebill. Le transfert entre 2 comptes Neon est instantané.
Dans les défauts, il manque des pots pour mettre de l’argent de côté et la carte est une carte de débit et non de crédit. Il y a aussi une limite à 2 retraits gratuits par mois en Suisse, sinon il faut passer par Sonect ou payer 2.- par retrait.

L’article de QoQa explique très bien les frais bancaires et pourquoi Neon est une des meilleures cartes du marché actuellement: https://qblog.qoqa.ch/fr/posts/4409

Si tu veux te créer un compte, tu peux utiliser mon code parrainage et on reçoit chacun CHF 10.-
Tu recevras également la carte gratuitement!
Mon code: NP5ANShttps://www.neon-free.ch

Mastercard Cumulus

La carte de crédit gratuite qui te permets de recevoir des points Cumulus à chaque utilisation.

Attention car lors d’achats à l’étranger, y compris en CHF, il y a des frais ! La liste des frais est ici

Je ne l’utilise que pour les abonnements en ligne (Netflix, Spotify).

Swissquote

La banque en ligne que j’utilise pour mon portefeuille. Comparer à Degiro ou interactive brokers les frais sont plus élevés mais c’est en Suisse. C’est l’argument qui fait que je reste chez Swissquote. Parmis les brokers en ligne Suisse, ils ont les meilleurs frais. Leur interface est claire (un peu vieillotte) mais j’y passe pas mes journées dessus.
Ils ont lancé depuis mi-mai Yuh qui a des frais bien plus bas que Swissquote. J’en parle plus loin.
Si tu veux profiter de 100.- de frais de trading offert, tu peux utiliser mon code de parrainage: sozob2. Je reçois également 100.- de frais de trading offert.

Selma

Selma, c’est le moyen le plus simple d’investir sans se poser de question. On verse de l’argent et celui-ci est automatiquement investi en fonction de ton profil. Un questionnaire lors de l’inscription te demandera quelle part de risque tu veux prendre etc. Ensuite ton investissement est partagé entre plusieurs ETF, Bond etc. (cf screenshot).

Mon plan chez Selma

C’est simple et efficace, je recommande chaudement pour ceux qui ne veulent pas se poser de questions
Les frais sont de 0,68%.
Pour avoir des frais offerts jusqu’à CHF 5000.- investi, tu peux utiliser mon lien de parrainage: https://www.selmafinance.ch/codes/cdfaf494e

Viac

Viac, c’est le meilleur 3ème pilier de Suisse. Pas de frais cachés et tu peux choisir ta stratégie de placement. Tu peux modifier celle-ci tous les mois, passer de 0% investi au maximum de 97% investi et tu peux également choisir le risque.
J’ai transféré mon ancien 3ème pilier bancaire chez Viac et je ne le regrette pas !
C’est également très facile de créer plusieurs comptes pour économiser en impôts lors du retrait. L’article sur Mustachian l’explique très bien.

Postfinance

Je l’utilise comme compte courant pour mes opérations quotidiennes. C’est un peu un dinosaure (on ne peut pas faire de paiement le jour même sans payer des frais).
La Postcard est acceptée quasiment partout en Suisse, idem dans les bancomats à l’étranger.
Le compte courant coûte 5.- par mois, 0.- si tu as plus de CHF 25’000.- d’actif bloqué chez eux (fonds de placement, hypothèque, 3ème pilier).
Pour l’instant, je reste chez eux car j’ai suffisamment d’argent bloqué dans des actifs (leurs fonds de placement sont pas si mal et les frais bas).
Ils modifient leurs frais en juillet et je n’exclus pas de rechanger de banque si je venais à avoir des frais.
Pour l’historique, j’ai quitté l’UBS en début d’année 2021 lorsque j’ai réalisé que je payais CHF 10.- de frais chaque mois !

YUH

Yuh, c’est le petit nouveau dans le monde des Neo banques. Des frais bas pour investir (0,5% pour les actions et 1% pour les cryptos).
On reçoit également des Swissqoins à chaque transaction ou utilisation de la carte (que je n’ai pas encore reçue). On pourra convertir ces Swissqoins (SWQ) en CHF. Actuellement le cours est de 1 SWQ pour 0,01 CHF et chaque mois Yuh réinvesti 10% de ses revenus dans les SWQ.
Pour l’instant, il y a peu de produits financiers (10 ETF), j’espère que d’autres produits arriveront dans le futur, car c’est clairement hyper intéressant pour investir.
Il y a également des pots pour mettre de l’argent de côté.
L’interface est « fraîche » et me fait beaucoup penser à Revolut.

Lors du premier versement de CHF 500.-, tu reçois 500 SWQ.
Pour en recevoir 500 de plus tu peux utiliser mon code de parrainage: 58z4z4.
Note: si tu crées ton compte via Swissquote ou Postfinance, il faut écrire au support car il n’y a pas encore la possibilité de rentrer le code ! Ça devrait arriver dans des versions futures de l’application.

Le 3ème pilier

En plus de l’économie d’impôt, le 3e pilier est l’outil de base pour construire ses fonds propres puis pour faire un amortissement indirect. Plusieurs connaissances m’ont demandé:

« J’ai mon assureur qui veut me vendre un 3ème pilier, t’en penses quoi ?

Ma réponse a chaque fois été la même:

Ne prends surtout pas une assurance vie ! C’est le pire moyen pour investir et pour constituer des fonds propres.

Je t’explique pourquoi j’ai un point de vue si tranché et vers quel 3ème pilier te diriger.

  1. Le rendement est minable. Expérience personnelle, elle a rendement de 0,5% (j’ai gagné 9.- d’intérêts l’année passée)
  2. Les premières années de cotisations, tu payes l’assurance. Si t’as besoin de cet argent pour acheter une maison, tu auras moins (voire beaucoup moins) que ce que tu as cotisé.
    Normalement tu t’y retrouve à la retraite, mais c’est pas garanti
  3. L’article de Bon à savoir l’explique bien
  4. Un 3ème pilier bancaire, comme Viac te permet de placer jusqu’à 97% de ton argent que tu a mis sur ton 3ème pilier. Tu t’assures un rendement bien supérieur sur le long terme
  5. Si tu veux assurer ta vie, prends une assurance décès risque pur. Tu sais pourquoi tu payes et tu peux résilier chaque année. Tu as Smile et la Vaudoise entres autres qui font ça très bien

Pour résumer, une assurance vie (ou prévoyance liée) « C’est probablement le produit financier avec lequel le client est le moins bien servi, sauf s’il contracte aujourd’hui et décède demain. »1.

Quel 3ème pilier choisir

Je te conseille Viac. C’est actuellement le meilleur 3ème pilier de Suisse.

Viac a de nombreux avantages:

  • Tu peux choisir ta stratégie de placement:
    • 0% d’actions, tu as juste les intérêts (0,1% à ce jour)
    • 5% d’actions
    • 20% d’actions
    • 40% d’actions
    • 60% d’actions
    • 80% d’actions
    • 97% d’actions
  • Tu peux choisir ta cible de placement:
    • Global, des frais minimum et une répartition large des risques
    • Suisse, minimum 75% des placements sont faits en Suisse
    • Global-Durable, plus de frais mais les placements sont éthiques ( par exemple pas de placement dans l’armement)
    • Personnelle, tu peux composer ta propre stratégie de placement
  • Ils ont également un questionnaire qui permet de bien choisir ton profil d’investissement.

Tu peux modifier chaque mois ta stratégie. Tu peux également ouvrir plusieurs comptes très facilement afin d’optimiser tes impôts lorsque tu vas retirer ton argent. Mustachian l’explique sur son blog.

Il y a également une protection de base gratuite, Viac Life.
Les frais sont de 0,45% tout compris pour un placement à 97% d’actions dans la stratégie globale.

Viac n’est pas la seule option. Tu as aussi Frankly, Finpension, Selma et toutes les banques proposent un 3ème pilier. Les banques ont des frais qui sont plus élevés que les solutions « Web 2.0 ».

placement
en Actions
ViacSelmaFranklyFinpension
97% 0,45%0,68%*0,46%0,39% + 0,02%**
60%0,4%0,68%*0,46%0,39% + 0,01%**
20%0,17%0,68%*0,46%0,39% + 0,01%
Comparatif des frais
* les frais de Selma diminuent en fonction du total placé
** Coûts de produit (TER) en plus du forfait

On le voit selon la stratégie de placement, Finpension est aussi intéressant. Cependant il n’offre pas de protection sur la vie comme Viac. Pour Selma, les frais sont combinés avec ton investissement et peuvent descendre à 0,47% si tu as plus de CHF 150’000.- de cumulé entre les 2.

Je te laisse faire le choix, j’ai un faible pour Viac, mais Finpension est aussi super intéressant.

1: source: https://forum.mustachianpost.com/t/3a-assurance-mixte-arnaque/3227/7

C’est le début

Premier article de mon Blog. Le but de celui-ci est de partager toutes les bonnes et moins bonnes étapes pour arriver à l’achat d’une maison en Suisse.

Avec ma petite famille (on est 3 pour l’instant), on aimerait dans l’ordre de préférence, trouver:

  • un terrain et faire construire une maison
  • un projet tout prêt, terrain et plan en cours de construction ou sur le point de commencer
  • une maison à rénover
  • une maison clé en main

    Notre budget n’est pas illimité et se situe entre CHF 750’000 et 800’000 tout compris.
    Je vais essayer de partager chaque étape vers la réalisation de notre projet et les pièges à éviter (je vais certainement tomber dans certains).