Lors d’un achat immobilier on pense aux frais de notaire qui représentent un certain pourcentage de l’achat. Pourcentage qui diffère selon les cantons. Seulement voilà, il n’y a pas que ces frais. Des petits frais administratifs de quelques francs aux impôts qui sont de plusieurs milliers de francs, voici la liste des frais que j’ai rencontré tout au long de mon processus d’achat.
Extrait de l’office des poursuites
Il est demandé par la banque. Un exemplaire pour M. et un pour Mme. Je suis passé par le service de la Poste. Très mauvaise idée au final car c’est lent et plus cher que de passer directement par l’office des poursuites de votre canton (27.5 par extrait). Si vous habitez Neuchâtel et que vous êtes sur GuichetUnique.ch, vous avez votre extrait en 2min chrono pour 17.-
Total: CHF 55.-
Certificat d’état civil
Aussi demandé par la banque, il faut le demander à votre commune d’origine. Un exemplaire pour M. et un pour Mme à 31.5 l’exemplaire.
Total: CHF 63.-
Frais LPP
La « mauvaise » surprise. Pour nantir et pour retirer de l’argent de sa LPP, il y a des frais de plusieurs centaines de francs. Ces frais varient selon les caisses. On rappellera que les caisses appellent ce retrait « encouragement à l’accès à la propriété ». On veut bien t’aider, mais d’abord paye. Le plus aberrant, c’est notre argent pas celui de la caisse.
Pour Mme la caisse a demandé 400.- pour le nantissement.
Pour moi, la caisse a demandé 500.- pour le retrait. Comme j’ai également un nantissement, elle a demandé 300.- supplémentaire de frais.
Total: CHF 1200.-
Frais de dossier de la banque
Des frais partout. La banque demandait 500.- de frais de dossier pour l’ouverture des comptes etc. La super cousine nous a négocié 250.-
Total: CHF 250.-
Impôts sur le retrait en capital
J’ai retiré en tout 122’000.-. Un impôt communal, cantonal et fédéral est demandé. Pas besoin de déclarer, les caisses font l’annonce pour vous. L’impôt est prélevé selon l’endroit où vous habitez lors du retrait
Impôt communal: 3812.5 Impôt cantonal: 2135.- Impôt fédéral: 665.4 Total: CHF 6612,90, soit 5,42% de la somme retirée
Frais de notaire
Le gros, très gros morceau des frais.
Lors de la signature, le notaire demande une avance de frais. A notre bonne surprise l’avance était bien plus élevée que le total final (environ 3000.- de remboursé). Et non, le notaire ne s’en met pas plein les poches malgré la somme élevée.
Nous avons payé au notaire la somme de 22778.8. Somme répartie en 3 parts:
423.25 pour les frais de gestion pour le 2e pilier. Authentification de la signature, gestion du dossier et débours.
1588.65 pour la création d’une cédule hypothécaire (de 143000.-). débours, émoluments proportionnels, émoluments du Registre Foncier et émoluments fixes.
20776.90 pour l’acte de vente. Facture qui contient: Divers émoluments dont une partie proportionnelle sur le prix de la maison et la grosse partie, les émoluments pour le Registre Foncier (3/4 de la facture).
Je ne rentre pas plus dans les détails pour des raisons de confidentialité.
Total: CHF 22778.80 soit 2,78% du prix de la maison. Les frais de notaires varient selon les cantons et sont « bas » en Valais.
MoneyPark
490.- de frais pour MoneyPark. Je n’ai pas pris une hypothèque via leurs services mais à la signature du contrat je me suis engagé à payer ces frais. Ils sont normalement de 980.- mais en passant via Neon, j’ai pu avoir 50% de rabais.
Total: CHF 490.-
Restriction du droit d’aliéner
La dernière facture reçue quelques semaines après avoir emménagé vient de l’Etat du Valais. Elle concerne l’inscription au registre foncier de la restriction du droit d’aliéner
Total: CHF 59.50
En résumé
On arrive au bout. Cumulé, ces frais représentent la somme de CHF 31509.20
Extraits de l’office des poursuites
55.-
Certificats d’état civil
63.-
Frais LPP
1200.-
Frais de dossier de la banque
250.-
Impôts sur le retrait en capital
6612.9
Frais de notaire
22778.8
MoneyPark
490.-
Restriction du droit d’aliéner
59.5
Total
31509.20
Une somme importante à ne pas négliger lors de l’achat.
Avant de partir à la recherche de l’hypothèque, j’avais déjà bien réfléchi à mon plan d’amortissement.
En Suisse la plupart des établissements bancaires demandent d’amortir le tiers de la valeur retenue du bien avec travaux après 15 ans ou avant l’âge de la retraite. La nuance du prix retenu est importante car elle influence l’amortissement demandé et donc indirectement le coût mensuel. L’amortissement consiste à réduire sa dette. En reprenant les valeurs retenues pour notre hypothèque, on arrive à un amortissement de 165300.- en 15 ans.
Prix d’achat avec travaux
845000.-
Montant de l’hypothèque
723000.-
2/3 du prix d’achat
557700.-
Montant à amortir (hypothèque – 2/3)
165300.-
Montant à amortir par an (165300/15)
11020.-
Montant à amortir par mois (arrondi)
920.-
Il y a 2 manières d’amortir la dette, directe ou indirecte. On peut combiner les 2 pour faire son plan d’amortissement.
Un amortissement direct consiste à rembourser la dette chaque année.
L’avantage est de diminuer les intérêts payés à la banque.
On se protège en cas d’augmentation des taux lorsqu’on renégociera l’hypothèque après les 10ans. Si les taux sont montés, c’est tout ça d’intérêts de moins à payer.
A l’inverse, les interêts déduits des impôts diminuent.
Un amortissement indirect consiste à placer l’argent sur un 3ème pilier. On pourra ensuite retirer cette somme au moment de la retraite ou tous les 5 ans pour amortir la dette.
On continue de déduire la totalité de la dette aux impôts.
La somme versée sur le 3ème pilier est également déductible des impôts.
Certains établissements permettent de placer ce 3ème pilier dans des fonds de placement.
Notre plan
Après de nombreuses heures de réflexion, on a voulu faire le plan suivant (on a arrondi de 11020 à 11200.-):
Amortissement indirect 3ème pilier 3a M.
3000.-
Amortissement indirect 3ème pilier 3a Mme
3000.-
Amortissement direct
5200.-
C’est la partie intéressante de l’achat immobilier car il s’agit d’une sorte d’épargne. On se paye le loyer, contrairement aux intérêts qui vont à la banque. L’amortissement ne va pas bouger jusqu’à ce qu’on renégocie notre hypothèque dans ~10ans. On peut donc projeter un coût mensuel comme un loyer :
Indirect 3a Mr (3000/12)
250.-
Indirect 3a Mme (3000/12
250.-
Direct (5200/12)
434.-
Coût mensuel
934.-
Notre banque prélève l’amortissement direct, soit 5200.- à la fin de l’année et nos comptes 3a indirects doivent contenir la totalité de la somme le 31.12, soit 2x 3000.-. Aucune obligation de payer mensuellement. Je reste cependant partisan d’une bonne rigueur financière et de mettre en place des ordres permanents pour s’éviter des mauvaises surprises.
Pourquoi ce choix ?
Lorsque nous avons conclu l’hypothèque, le 3ème pilier 3a bancaire proposé nous permettait de placer l’argent du 3a à hauteur de 35% dans un fonds. 35% c’est mieux que rien. La perspective de placement est au minimum 10 ans, donc on espère avoir un certain rendement.
Mme a uniquement un 3a ou elle investit peu (elle a un petit revenu). Les intérêts obtenus avec ce plan iront dans sa poche au moment de la retraite.
On a ensuite volontairement pas mis l’ensemble de l’amortissement en indirect afin de garder de la marge pour investir dans nos 3a bancaires chez Viac qui peuvent être investi de manière beaucoup plus agressive. Avec ce plan, on peut donc investir chaque année 3883.- sur chacun de nos comptes. Je n’ai pas fait le calcul, mais la somme gagnée avec les intérêts chez Viac devrait largement compenser l’augmentation des impôts relative à la diminution de la dette par le bied de l’amortissement direct.
C’est important d’arriver avec un plan lorsque vous cherchez votre hypothèque. Lors de nos discussions avec MoneyPark, ils ont fortement insisté pour qu’on fasse des 3a mixtes. Comme mentionné dans un précédent article, il est préférable et plus rentable de faire une assurance décès risque pur et un 3a bancaire qui sera investi en bourse.
A l’heure ou j’écris ces lignes, Viac s’est lancé dans les assurances décès risque pur (avec des très bons prix) et dans les hypothèques. Les taux proposés semblent un peu plus élevé, mais ils permettent d’investir à hauteur de 97% le 3a lié. De plus, si vous avez déjà un 3a chez Viac, vous n’avez pas à le retirer pour l’utiliser comme fonds propres ! C’est un énorme plus car la somme va continuer à travailler pour vous.
J’attends avec impatience la fin de mon hypothèque pour aller chercher une nouvelle hypothèque. Le marché aura certainement énormément bougé d’ici là grâce à la numérisation.
La fin d’année fut très chargée. Après avoir passé du temps à faire des cartons, des travaux dans notre nouvelle maison, déménager et déballer les cartons, je retrouve enfin un peu de temps pour décrire le cheminement qui nous a permis de devenir propriétaire.
Après avoir trouvé et réservé la maison de nos rêves, nous avons cherché une hypothèque.
Pour rappel, voici les 3 conditions requises par les banques pour accepter un prêt:
Apporter 20% de fonds propres dont au moins 10% en cash. Les autres 10% peuvent être mis en gage.
Avoir une capacité d’emprunt pour supporter l’hypothèque de 33-35% (variable selon les établissements)
Le prix d’achat du bien correspond à la réalité du marché
Les fonds propres
Pour commencer, résumons le prix de la maison et du budget travaux. Nous avons voulu rajouter à notre hypothèque une enveloppe suffisante afin de poser des panneaux photovoltaïques.
Prix de la maison
820000.-
enveloppe pour travaux
25000.-
Total à financer
845000.-
Je vais également vous présenter notre budget à disposition pour trouver cette hypothèque et payer les différents frais (qui sont très nombreux !).
Mr
Mme
2e pilier
80000.-
20000.-
3e pilier
92000.-
0.-
Cash à disposition pour les frais
50000.-
0.-
Revenu brut du couple
142000.-
Pour réserver la maison, l’agent immobilier demande 10% cash à la signature chez le notaire (ou dans les 10 jours après la signature s’il faut libérer des fonds d’un 3e pilier). 820000*0,1 = 82000.-, on est bon avec mon 3e pilier. Il nous reste plus qu’à trouver un établissement pour l’hypothèque.
J’ai passé de nombreuses heures à réfléchir et à me documenter sur les hypothèques et comment je voyais le financement de notre hypothèque. Afin de ne pas impacter ma retraite ni celle de ma compagne, je ne voulais pas, ou très peu, retirer de fonds de nos 2e pilier. Pour rappel il faut amener 20% de fonds propre dont 10% cash. Ces fonds peuvent venir d’un 3e pilier, 2e pilier ou de cash. Pour le 2e et 3e pilier on peut soit faire un retrait (et payer des impôts) soit les mettre en gage (ce qu’on appelle également le nantissement). Les 2 solutions ont leurs avantages. J’avais constitué mon 3e pilier pour l’achat d’un bien immobilier, donc sans hésitation j’ai choisi de le retirer. Pour le 2e pilier, ma caisse de pension me permet de retirer une partie et de nantir une autre. Attention, toutes les caisses ne le permettent pas ! J’ai donc choisi cette option. Le 2e pilier de Mme étant déjà pas très élevé, on a choisi de le mettre en gage. L’article de VZ explique bien la différence et les avantages de chacune des solutions entre le retrait et le nantissement .
J’ai donc établi le plan suivant:
Cash
Nantissement
Montant à financer
845000.-
Apport 3a
92000.-
Retrait LPP Mr.
30000.-
Nantissement LPP Mr.
50000.-
Nantissement LPP Mme
20000.-
Montant de l’emprunt: (845 – 92 – 30)
723000.-
Le plan de financement qu’on aimerait obtenir
Pourquoi est-ce que je ne mets pas entièrement en nantissement mon 2e pilier ? Pour plusieurs raisons:
ça nous permet de diminuer la dette et indirectement nos coûts mensuels
ça diminue nos capacités financières et nous permet de financer les panneaux photovoltaïques
En retirant cette « petite » somme, mon capital à la retraite n’est que peu impacté car les 50000.- restant vont continuer à travailler
Notre capacité d’emprunt
Nous voulons donc emprunter CHF 723000.- avec un revenu du couple estimé à 142000.-. Les établissements bancaires demandent d’amortir le 1/3 de la maison après 15 ans. On sépare en 2 hypothèques. Une hypothèque de premier rang qu’on est pas obligé de rembourser et une 2e à amortir dans les 15 ans suivant l’emprunt (ou avant l’âge de la retraite). Dans notre cas on aurait donc:
prix d’achat avec travaux
845000.-
apport cash
122000.-
montant de l’emprunt
723000.-
Hypothèque 1er rang (845000 * 0,66)
557700.-
Hypothèque 2e rang à amortir dans les 15 ans (723000 – 557700)
165300.-
Pour faire le calcul de la capacité d’emprunt, les banques prennent en compte les paramètres suivants :
Elles utilisent un taux hypothécaire théorique de 5%
1% du prix d’achat pour les charges et l’entretien
1% de l’ensemble de la dette pour l’amortissement du 2e rang
La somme de tous ces paramètres nous donne le pourcentage requis pour la capacité d’emprunt (ou si on retourne la formule, le revenu minimum requis pour accéder à l’hypothèque).
Voici donc notre capacité financière:
amortissement 1% de la dette (723000 * 0,01)
7230.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat (845000 * 0,01)
8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5% (733000 * 0,05)
36650.-
Paiement annuel théorique
52330.-
Revenu annuel
142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt: (52330 / 142000) * 100
36,8%
On le voit, notre capacité d’emprunt ne rentre pas dans les clous de la plupart des établissements, On aurait cependant plusieurs leviers pour augmenter celle-ci:
Retirer une somme plus grosse de nos 2e pilier pour diminuer la dette
Abandonner les 25000.- pour la construction des panneaux photovoltaïques.
En résumé dans un tableau l’impact sur notre capacité en retirant une plus grande partie de nos 2e pilier:
Somme retirée du 2e pilier
retrait de 30k
retrait de 80k
retrait de 100k
amortissement 1% de la dette
7230.-
6730.-
6530.-
Frais d’entretien et charges, 1% du prix d’achat
8450.-
8450.-
8450.-
Intérêt théorique avec un taux de 5%
36650.-
33650.-
32650.-
Paiement annuel théorique
52330.-
48830.-
32650.-
Revenu annuel
142000.-
142000.-
142000.-
calcul de notre capacité d’emprunt:
36,8%
34,3%
33,5%
Cependant avant d’actionner ces leviers, on espère trouver un établissement qui nous accorde une hypothèque selon le premier plan proposé. Le retrait plus élevé de la caisse de pension implique aussi de payer plus d’impôts. Il est bon de savoir que lorsque vous remboursez cet argent à votre caisse, vous pouvez demander à récupérer l’impôt payé !
MoneyPark et la cousine
J’ai été accompagné par MoneyPark pour cette réflexion. Comme MoneyPark m’a également permis de valider que nous pouvions nous permettre l’achat de la maison avec notre budget, je les ai donc mandaté pour trouver une hypothèque. Petite astuce, en passant par neon, les frais sont réduits de moitié, je payerai donc 490.- au lieu de 980.-. Sur le moment je me dis que MoneyPark peut potentiellement me faire économiser plusieurs milliers de francs. Et payer pour un service qu’ils offrent ne me semble pas délirant.
La cousine de Mme travaillant dans l’immobilier en Valais, nous lui faisons également savoir que nous cherchons une hypothèque. Et comme je n’aime pas tout mettre mes oeufs dans le même panier, elle va aussi se charger de nous trouver une hypothèque.
Avant de continuer, je précise que j’ai bien lu les conditions de MoneyPark qui sont les suivantes:
Si l’une (ou plusieurs) des offres des partenaires hypothécaires sélectionnées, négociées et proposées par MoneyPark propose de meilleures conditions au client que les possibles offres déjà obtenues par celui-ci au moment du rendez-vous décisionnel, pour une hypothèque ayant la même stratégie et les mêmes caractéristiques, le client s’engage à conclure un contrat avec l’un des partenaires hypothécaires proposés par MoneyPark.
Si aucun contrat n’est conclu entre le client et un partenaire hypothécaire proposé par MoneyPark, bien que l’offre (s) du (des) partenaire (s) de financement proposé (s) par MoneyPark soit / soient plus avantageuse (s) pour le client, le client devra s’acquitter de la somme forfaitaire de CHF 2500 à titre compensatoire des charges administratives.
En toute transparence, je préviens MoneyPark qu’un de mes contacts recherche également une hypothèque et vice-versa.
Commence alors la récolte de documents pour les banques et l’attente de savoir si nous allons avoir une hypothèque et quel sera le taux. Si jamais tu cherches une maison, tu peux préparer les documents suivants:
Attestions des poursuites
Pièce d’identité
Déclarations d’impôts
Relevé de fortune
Relevé de fortune de ton/tes 3e piliers
Certificat du 2e pilier
Police d’assurance décès
Contrat de leasing
3 dernières fiches de salaire
Certificat d’allocations familiales
Certificat d’état civil
Bref, plein de documents et pour certain il faut payer pour les obtenir. Je reviendrai sur l’ensemble des frais qu’on a eu dans notre achat dans un autre article.
Commence ensuite l’attente des offres. Je ne vous le cache pas, avec une certaine tension. On a vraiment eu le coup de coeur pour la maison et on aimerait pas qu’elle nous passe sous le nez.
Les offres
Après quelques jours, je reçois un mail de ma conseillère chez MoneyPark. Soulagement, on a une offre !
Prix d’achat avec travaux
845000.-
Valeur retenue de la maison
826000.-
Retrait 3a
92000.-
Apport cash
10000.-
Retrait LPP
20000.-
Prêt hypothécaire
723000.-
Taux fixe 10 ans
1,11%
Amortissement annuel demandé
11900.-
Frais de dossier
500.-
L’offre de MoneyPark
La banque demande également le déplacement de nos comptes salaires dans leur établissement. Elle demande également de garantir via des assurances vie ou risque pur les nantissements. Soit une risque pur avec une garantie de 20’000 (qu’on devra conclure car elle n’a aucune assurance) pour Mme et une de 50000 pour moi (qui est couverte par ma risque pur déjà en place). Il y a cependant un point qui me titille. La valeur de la maison retenue est de 826000.- avec les panneaux photovoltaïques. Cette valeur plus faible à pour effet d’augmenter l’amortissement annuel demandé.
Valeur retenue
826000.-
Hypothèque total
723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)
545160.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -545160)
177840.-
Amortissement annuel (177840 / 15)
11856.- (arrondi à 11900.- dans l’offre)
Calcul de l’amortissement annuel avec l’offre de MoneyPark
On a une offre, mais une seule pour l’instant. J’attendais de MoneyPark plusieurs offres ou des propositions de remaniement du financement pour avoir plusieurs offres (notre capacité d’emprunt étant un point bloquant pour de nombreux établissements), mais, on en restera là.
Autre point qui me titille, le taux d’intérêt. 1,11%. Vous ne trouvez pas ça étrange ce 0,01% de différence avec un taux à 1,10% ? Ce n’est qu’une hypothèse, mais on dirait la marge que se ferait MoneyPark si je conclus avec eux. Déplacer nos comptes salaires ne serait pas un frein, mais j’ai clairement envie d’éviter de changer. Mine de rien, ça nous rajouterait 6.- francs par mois de frais. J’attends avec impatience l’offre de la cousine. Elle travaille en Valais dans l’immobilier et a des contacts directs dans les banques.
Et l’offre de la cousine fini par arriver. J’ai le coeur qui bat la chamade en ouvrant son mail et je ne serai pas déçu:
Prix d’achat avec travaux
845000.-
Valeur retenue de la maison
845000.-
Retrait 3a
92000.-
Apport cash
0.-
Retrait LPP
30000.-
Prêt hypothécaire
723000.-
Taux fixe 10 ans
1,05%
Amortissement annuel demandé
11020.-
Frais de dossier
250.-
L’offre de la cousine
Il n’y a pas photo. Son offre est meilleure et de loin. Frais de dossier 2x moins cher, taux de 1,05% et aucune obligation de déplacer nos comptes salaires dans l’établissement. Elle demande aussi une couverture identique que MoneyPark pour les 2 nantissements LPP. Et, surprise, il s’agit de le même banque que l’offre de MoneyPark. La valeur retenue de la maison est le prix d’achat + le prix des panneaux photovoltaïques, soit 845000.-. Ce qui nous donne comme amortissement annuel:
Valeur retenue
845000.-
Hypothèque total
723000.-
Hypothèque 1er rang (66%)
557700.-
2e rang à amortir en 15 ans (723000 -557700)
165300.-
Amortissement annuel (165300 / 15)
11020.-
Calcul de l’amortissement annuel avec l’offre de la cousine
La valeur retenue plus élevée nous permet d’avoir moins à amortir. Une différence de 880.- (ou 73.-/mois).
Si on compare en mettant tous les coûts mensuels:
Offre MoneyPark
Offre Cousine
Différence mensuelle
Prix d’achat avec travaux
845000.-
845000.-
Valeur retenue
826000.-
845000.-
Hypothèque 1er rang
545160.-
557700.-
Hypothèque 2e rang
177840.-
165300.-
Amortissement annuel
11900.-
11020.-
Amortissement mensuel (amortissement annuel /12)
991,66
918,33
73,33
Intérêts annuels
8025
7591,5
Intérêts mensuels (intérêts annuels/12)
668,78
632,62
36,15
Total différence mensuelle
109,5
On le voit, l’impact mensuel des offres est conséquent. L’avantage de l’offre de MoneyPark est un amortissement plus élevé après 15ans et donc une dette plus faible.
Autre différence, le coût total sur 10 ans des 2 offres. Pour comparer on prendra en compte un amortissement indirect avec une dette qui reste constante.
MoneyPark
Cousine
Différence
Intérêts après 10 ans
80250.-
75915.-
4335.-
Frais de dossier (unique)
500.-
250.-
250.-
Différence après 10 ans
4585.-
Différence de coûts entre les 2 hypothèques
Plus de 4500.- de différence sur les frais et intérêts après 10 ans. C’est une jolie somme. Si cette somme était placée, annuellement, la différence serait encore plus élevée.
Je n’hésite pas longtemps et je préviens MoneyPark que je ne partirai pas avec eux mais que je prendrai l’autre offre qui est meilleure.
Ça se concrétise. On a une offre d’hypothèque noire sur blanc qu’on a acceptée. Il nous reste à mettre en place un plan d’amortissement. J’en parlerai dans un prochain article en détails. On s’approche de la conclusion de l’achat de notre maison. On va encore devoir trouver un notaire et signer un nombre incalculable de documents. Sur le papier, ça à l’air simple, mais dans les faits c’est beaucoup de stress et de réflexions. Durant ces 2 semaines de recherches d’hypothèques, j’ai peu dormi. Si vous êtes à la recherche d’une hypothèque, je vous conseille de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier. Si vous avez un contact local qui connait les banques et le marché immobilier, il sera certainement meilleur que MoneyPark ou autre service de recherche d’hypothèques. Ma relation avec MoneyPark s’est dégradée après leur avoir annoncé que je ne prenais pas leur offre. Là aussi, j’en parlerai plus dans un autre article. Une partie de l’histoire est déjà sur le blog de Mustachian.
Avec l’achat de la maison, le déménagement et une fin d’année chargée au travail, je n’ai eu que peu de temps pour écrire sur ce blog. J’ai pris le temps de partager mon expérience avec MoneyPark sur Mustachian. J’ai un article en préparation où je vais détailler l’ensemble de mon cheminement pour trouver mon hypothèque ainsi que mon plan d’amortissement. Mustachian compile plusieurs avis sur MoneyPark, l’article vaut le détour si vous penser passer par MoneyPark pour trouver une hypothèque.
