Avant de partir à la recherche de l’hypothèque, j’avais déjà bien réfléchi à mon plan d’amortissement.
En Suisse la plupart des établissements bancaires demandent d’amortir le tiers de la valeur retenue du bien avec travaux après 15 ans ou avant l’âge de la retraite. La nuance du prix retenu est importante car elle influence l’amortissement demandé et donc indirectement le coût mensuel.
L’amortissement consiste à réduire sa dette. En reprenant les valeurs retenues pour notre hypothèque, on arrive à un amortissement de 165300.- en 15 ans.
| Prix d’achat avec travaux | 845000.- |
| Montant de l’hypothèque | 723000.- |
| 2/3 du prix d’achat | 557700.- |
| Montant à amortir (hypothèque – 2/3) | 165300.- |
| Montant à amortir par an (165300/15) | 11020.- |
| Montant à amortir par mois (arrondi) | 920.- |
Il y a 2 manières d’amortir la dette, directe ou indirecte. On peut combiner les 2 pour faire son plan d’amortissement.
Un amortissement direct consiste à rembourser la dette chaque année.
- L’avantage est de diminuer les intérêts payés à la banque.
- On se protège en cas d’augmentation des taux lorsqu’on renégociera l’hypothèque après les 10ans. Si les taux sont montés, c’est tout ça d’intérêts de moins à payer.
- A l’inverse, les interêts déduits des impôts diminuent.
Un amortissement indirect consiste à placer l’argent sur un 3ème pilier. On pourra ensuite retirer cette somme au moment de la retraite ou tous les 5 ans pour amortir la dette.
- On continue de déduire la totalité de la dette aux impôts.
- La somme versée sur le 3ème pilier est également déductible des impôts.
- Certains établissements permettent de placer ce 3ème pilier dans des fonds de placement.
Notre plan
Après de nombreuses heures de réflexion, on a voulu faire le plan suivant (on a arrondi de 11020 à 11200.-):
| Amortissement indirect 3ème pilier 3a M. | 3000.- |
| Amortissement indirect 3ème pilier 3a Mme | 3000.- |
| Amortissement direct | 5200.- |
C’est la partie intéressante de l’achat immobilier car il s’agit d’une sorte d’épargne. On se paye le loyer, contrairement aux intérêts qui vont à la banque. L’amortissement ne va pas bouger jusqu’à ce qu’on renégocie notre hypothèque dans ~10ans. On peut donc projeter un coût mensuel comme un loyer :
| Indirect 3a Mr (3000/12) | 250.- |
| Indirect 3a Mme (3000/12 | 250.- |
| Direct (5200/12) | 434.- |
| Coût mensuel | 934.- |
Notre banque prélève l’amortissement direct, soit 5200.- à la fin de l’année et nos comptes 3a indirects doivent contenir la totalité de la somme le 31.12, soit 2x 3000.-. Aucune obligation de payer mensuellement. Je reste cependant partisan d’une bonne rigueur financière et de mettre en place des ordres permanents pour s’éviter des mauvaises surprises.
Pourquoi ce choix ?
Lorsque nous avons conclu l’hypothèque, le 3ème pilier 3a bancaire proposé nous permettait de placer l’argent du 3a à hauteur de 35% dans un fonds. 35% c’est mieux que rien. La perspective de placement est au minimum 10 ans, donc on espère avoir un certain rendement.
Mme a uniquement un 3a ou elle investit peu (elle a un petit revenu). Les intérêts obtenus avec ce plan iront dans sa poche au moment de la retraite.
On a ensuite volontairement pas mis l’ensemble de l’amortissement en indirect afin de garder de la marge pour investir dans nos 3a bancaires chez Viac qui peuvent être investi de manière beaucoup plus agressive. Avec ce plan, on peut donc investir chaque année 3883.- sur chacun de nos comptes. Je n’ai pas fait le calcul, mais la somme gagnée avec les intérêts chez Viac devrait largement compenser l’augmentation des impôts relative à la diminution de la dette par le bied de l’amortissement direct.
C’est important d’arriver avec un plan lorsque vous cherchez votre hypothèque. Lors de nos discussions avec MoneyPark, ils ont fortement insisté pour qu’on fasse des 3a mixtes. Comme mentionné dans un précédent article, il est préférable et plus rentable de faire une assurance décès risque pur et un 3a bancaire qui sera investi en bourse.
A l’heure ou j’écris ces lignes, Viac s’est lancé dans les assurances décès risque pur (avec des très bons prix) et dans les hypothèques. Les taux proposés semblent un peu plus élevé, mais ils permettent d’investir à hauteur de 97% le 3a lié. De plus, si vous avez déjà un 3a chez Viac, vous n’avez pas à le retirer pour l’utiliser comme fonds propres ! C’est un énorme plus car la somme va continuer à travailler pour vous.
J’attends avec impatience la fin de mon hypothèque pour aller chercher une nouvelle hypothèque. Le marché aura certainement énormément bougé d’ici là grâce à la numérisation.