Les frais

Lors d’un achat immobilier on pense aux frais de notaire qui représentent un certain pourcentage de l’achat. Pourcentage qui diffère selon les cantons. Seulement voilà, il n’y a pas que ces frais. Des petits frais administratifs de quelques francs aux impôts qui sont de plusieurs milliers de francs, voici la liste des frais que j’ai rencontré tout au long de mon processus d’achat.

Extrait de l’office des poursuites

Il est demandé par la banque. Un exemplaire pour M. et un pour Mme. Je suis passé par le service de la Poste. Très mauvaise idée au final car c’est lent et plus cher que de passer directement par l’office des poursuites de votre canton (27.5 par extrait). Si vous habitez Neuchâtel et que vous êtes sur GuichetUnique.ch, vous avez votre extrait en 2min chrono pour 17.-

Total: CHF 55.-

Certificat d’état civil

Aussi demandé par la banque, il faut le demander à votre commune d’origine. Un exemplaire pour M. et un pour Mme à 31.5 l’exemplaire.

Total: CHF 63.-

Frais LPP

La « mauvaise »  surprise. Pour nantir et pour retirer de l’argent de sa LPP, il y a des frais de plusieurs centaines de francs. Ces frais varient selon les caisses. On rappellera que les caisses appellent ce retrait « encouragement à l’accès à la propriété ». On veut bien t’aider, mais d’abord paye. Le plus aberrant, c’est notre argent pas celui de la caisse.

Pour Mme la caisse a demandé 400.- pour le nantissement.

Pour moi, la caisse a demandé 500.- pour le retrait. Comme j’ai également un nantissement, elle a demandé 300.- supplémentaire de frais.

Total: CHF 1200.- 

Frais de dossier de la banque

Des frais partout. La banque demandait 500.- de frais de dossier pour l’ouverture des comptes etc. La super cousine nous a négocié 250.- 

Total: CHF 250.-

Impôts sur le retrait en capital

J’ai retiré en tout 122’000.-. Un impôt communal, cantonal et fédéral est demandé. Pas besoin de déclarer, les caisses font l’annonce pour vous. L’impôt est prélevé selon l’endroit où vous habitez lors du retrait

Impôt communal: 3812.5
Impôt cantonal: 2135.-
Impôt fédéral: 665.4
Total: CHF 6612,90, soit 5,42% de la somme retirée

Frais de notaire

Le gros, très gros morceau des frais.

Lors de la signature, le notaire demande une avance de frais. A notre bonne surprise l’avance était bien plus élevée que le total final (environ 3000.- de remboursé). Et non, le notaire ne s’en met pas plein les poches malgré la somme élevée.

Nous avons payé au notaire la somme de 22778.8. Somme répartie en 3 parts:

423.25 pour les frais de gestion pour le 2e pilier. Authentification de la signature, gestion du dossier et débours.

1588.65 pour la création d’une cédule hypothécaire (de 143000.-). débours, émoluments proportionnels, émoluments du Registre Foncier et émoluments fixes.

20776.90 pour l’acte de vente. Facture qui contient:
Divers émoluments dont une partie proportionnelle sur le prix de la maison et la grosse partie, les émoluments pour le Registre Foncier (3/4 de la facture).

Je ne rentre pas plus dans les détails pour des raisons de confidentialité.

Total: CHF 22778.80 soit 2,78% du prix de la maison. Les frais de notaires varient selon les cantons et sont « bas » en Valais.

MoneyPark

490.- de frais pour MoneyPark. Je n’ai pas pris une hypothèque via leurs services mais à la signature du contrat je me suis engagé à payer ces frais. Ils sont normalement de 980.- mais en passant via Neon, j’ai pu avoir 50% de rabais. 

Total: CHF 490.-

Restriction du droit d’aliéner

La dernière facture reçue quelques semaines après avoir emménagé vient de l’Etat du Valais. Elle concerne l’inscription au registre foncier de la restriction du droit d’aliéner

Total: CHF 59.50

En résumé

On arrive au bout. Cumulé, ces frais représentent la somme de CHF 31509.20

Extraits de l’office des poursuites55.-
Certificats d’état civil63.-
Frais LPP1200.-
Frais de dossier de la banque250.-
Impôts sur le retrait en capital6612.9
Frais de notaire22778.8
MoneyPark490.-
Restriction du droit d’aliéner59.5
Total31509.20 

Une somme importante à ne pas négliger lors de l’achat.

Le plan d’amortissement

Avant de partir à la recherche de l’hypothèque, j’avais déjà bien réfléchi à mon plan d’amortissement. 

En Suisse la plupart des établissements bancaires demandent d’amortir le tiers de la valeur retenue du bien avec travaux après 15 ans ou avant l’âge de la retraite. La nuance du prix retenu est importante car elle influence l’amortissement demandé et donc indirectement le coût mensuel.
L’amortissement consiste à réduire sa dette. En reprenant les valeurs retenues pour notre hypothèque, on arrive à un amortissement de 165300.- en 15 ans. 

Prix d’achat avec travaux845000.-
Montant de l’hypothèque723000.-
2/3 du prix d’achat557700.-
Montant à amortir (hypothèque – 2/3)165300.-
Montant à amortir par an (165300/15)11020.-
Montant à amortir par mois (arrondi)920.-

Il y a 2 manières d’amortir la dette, directe ou indirecte. On peut combiner les 2 pour faire son plan d’amortissement.

Un amortissement direct consiste à rembourser la dette chaque année.

  • L’avantage est de diminuer les intérêts payés à la banque.
  • On se protège en cas d’augmentation des taux lorsqu’on renégociera l’hypothèque après les 10ans. Si les taux sont montés, c’est tout ça d’intérêts de moins à payer.
  • A l’inverse, les  interêts déduits des impôts diminuent. 

Un amortissement indirect consiste à placer l’argent sur un 3ème pilier. On pourra ensuite retirer cette somme au moment de la retraite ou tous les 5 ans pour amortir la dette.

  • On continue de déduire la totalité de la dette aux impôts.
  • La somme versée sur le 3ème pilier est également déductible des impôts.
  • Certains établissements permettent de placer ce 3ème pilier dans des fonds de placement.

Notre plan

Après de nombreuses heures de réflexion, on a voulu faire le plan suivant (on a arrondi de 11020 à 11200.-):

Amortissement indirect 3ème pilier 3a M.3000.-
Amortissement indirect 3ème pilier 3a Mme3000.-
Amortissement direct5200.-

C’est la partie intéressante de l’achat immobilier car il s’agit d’une sorte d’épargne. On se paye le loyer, contrairement aux intérêts qui vont à la banque. L’amortissement ne va pas bouger jusqu’à ce qu’on renégocie notre hypothèque dans ~10ans. On peut donc projeter un coût mensuel comme un loyer :

Indirect 3a Mr (3000/12)250.-
Indirect 3a Mme (3000/12250.-
Direct (5200/12)434.-
Coût mensuel934.-

Notre banque prélève l’amortissement direct, soit 5200.- à la fin de l’année et nos comptes 3a indirects doivent contenir la totalité de la somme le 31.12, soit 2x 3000.-. Aucune obligation de payer mensuellement. Je reste cependant partisan d’une bonne rigueur financière et de mettre en place des ordres permanents pour s’éviter des mauvaises surprises.

Pourquoi ce choix ? 

Lorsque nous avons conclu l’hypothèque, le 3ème pilier 3a bancaire proposé nous permettait de placer l’argent du 3a à hauteur de 35% dans un fonds. 35% c’est mieux que rien. La perspective de placement est au minimum 10 ans, donc on espère avoir un certain rendement. 

Mme a uniquement un 3a ou elle investit peu (elle a un petit revenu). Les intérêts obtenus avec ce plan iront dans sa poche au moment de la retraite.

On a ensuite volontairement pas mis l’ensemble de l’amortissement en indirect afin de garder de la marge pour investir dans nos 3a bancaires chez Viac qui peuvent être investi de manière beaucoup plus agressive. Avec ce plan, on peut donc investir chaque année 3883.- sur chacun de nos comptes. Je n’ai pas fait le calcul, mais la somme gagnée avec les intérêts chez Viac devrait largement compenser l’augmentation des impôts relative à la diminution de la dette par le bied de l’amortissement direct.

C’est important d’arriver avec un plan lorsque vous cherchez votre hypothèque. Lors de nos discussions avec MoneyPark, ils ont fortement insisté pour qu’on fasse des 3a mixtes. Comme mentionné dans un précédent article, il est préférable et plus rentable de faire une assurance décès risque pur et un 3a bancaire qui sera investi en bourse. 

A l’heure ou j’écris ces lignes, Viac s’est lancé dans les assurances décès risque pur (avec des très bons prix) et dans les hypothèques. Les taux proposés semblent un peu plus élevé, mais ils permettent d’investir à hauteur de 97% le 3a lié. De plus, si vous avez déjà un 3a chez Viac, vous n’avez pas à le retirer pour l’utiliser comme fonds propres ! C’est un énorme plus car la somme va continuer à travailler pour vous.

J’attends avec impatience la fin de mon hypothèque pour aller chercher une nouvelle hypothèque. Le marché aura certainement énormément bougé d’ici là grâce à la numérisation.

Le premier projet

Je n’ai rien publié depuis un moment. Non par manque d’envie, mais plutôt par manque de contenu concret. L’été (enfin si on peut appeler ça un été) est passé et on a avancé dans notre projet.

On a visité quelques terrains. Le premier avec un projet tout prêt de maison mitoyenne et une superbe vue sur la plaine. Il n’y avait pas d’école à proximité. Junior aurait été obligé de prendre un bus. C’était rédhibitoire on a pas donné suite.

Ensuite on a trouvé un autre terrain a prix abordable, aussi avec une vue sur la plaine. Il fait ~640m2. Il y a une école à 5 min à pied, mais pas de transports publics. 4 bus par jour dont le dernier qui part de la plaine à 17h, c’est sérieusement limitant. On devrait donc acheter un second véhicule pour rejoindre une gare. Des coûts en plus tant pour le véhicule que pour le parking proche de la gare. Je n’envisage pas de faire le trajet maison <-> boulot en voiture.

Malgré tout, on décide d’avancer dans le projet et de voir ce qu’on pourrait construire sur ce terrain avec notre budget.
Pour rappel notre budget est d’environ CHF 800’000.- Le terrain est affiché à CHF 130’000.-, prix à discuter selon l’agent immobilier. Le terrain n’est pas équipé et il faut construire une route d’accès. Coût de la route: CHF 180’000.- à répartir entre les 3 terrains qui l’utilisent. C’est une estimation de 2018 qui va nous réserver des surprises…

Catalogues et architectes

On commence nos recherches sur internet et on commande plusieurs catalogues de maisons. On contacte également un architecte de la région pour faire une évaluation à la louche de ce qu’on pourrait faire. On l’appellera architecte Valais.

Différents catalogues pour la construction d’une maison

Le premier contact par téléphone est encourageant. Il semblerait qu’on arriverait à tout faire rentrer dans le budget. Pour rappel, on aimerait une grande pièce à vivre, 3 chambres et une annexe qui ferait chambre d’ami et salle de cinéma.

Malgré tout, ça reste assez vague et on contacte un autre architecte que la cousine (Une mega star) de Mme nous a recommandé. AAWI à Yverdon.

Il a été super professionnel et il nous a fourni une estimation aux petits oignons. Malgré tout une nouvelle incertitude se rajoute. L’estimation finale est à plus ou moins 20%. Il nous prévient également qu’en ce moment le prix des matériaux et leurs délais de livraisons sont très très incertains. Ci-après un extrait du devis de AAWI. Tous les chiffres sont cachés afin de respecter la clause de confidentialité entre AAWI et moi-même. Il est publié avec l’accord de AAWI.

Avec son devis, nous retournons vers notre premier contact, l’architecte Valais pour qu’il nous fournisse un devis équivalent. Lorsque celui-ci arrive, on constate que les frais d’architectes sont CHF 5000.- moins chers que AAWI.

On décide donc d’approfondir avec lui et d’avoir plus d’infos concernant le devis de la route. Celle-ci contiendra également tout le nécessaire pour la maison (eau, eaux usées, électricité etc.). On garde bien sûr le devis de AAWI sous la main car il est bien plus précis et on a un super feeling avec eux.

Nous sommes en pleine vacances d’été et beaucoup de monde est absent. On patiente jusqu’à recevoir la réponse. Dans le même temps on continue nos recherche de maisons ou terrains et on se demande si l’emplacement de ce terrain est vraiment bien pour nous.

La réponse est remplie d’avertissement dans tous les sens:

  • Le devis date de 2018, il faut compter sur une augmentation de 5% du prix. On rajoute ~CHF 3000.-
  • Le prix est entendu pour tous les terrassements et fouilles dans un terrain facilement exploitable à la pelle mécanique. Hors rocher. Sur le terrain on constate la présence de rochers. Il faudrait donc faire une étude de faisabilité avec des sondages. Pour enlever l’incertitude, il faut rajouter des coûts.

Pour l’instant , on n’a pas sorti d’argent de notre poche. Ce sont des premières approches. Si on continue, on devrait commencer à ouvrir le porte monnaie.

On arrête

Avec toutes ces incertitudes et les coûts qui s’envolent on décide d’arrêter sur ce projet. Notre première impression était plutôt dans le négatif lorsqu’on a visité ce terrain. Comme quoi la première impression est souvent la bonne.

Lorsque nous annonçons la nouvelle aux deux architectes, ils ont tous les deux été super compréhensifs et d’accord avec notre choix. AAWI nous a même dit que le choix était judicieux vu les incertitudes actuelles dans le domaine de la construction.

Si les deux architectes contactés lisent cet article, je tiens à les remercier infiniment. Ils ont tous les deux été très professionnels dans leur approche.

On continue bien sûr nos recherches et il se pourrait bien qu’elles deviennent fructueuses…